پیام های کوتاه حقوقی

[ghazaleh366]

ببخشید دوست عزیز در مورد پست اولتون:
رسیدگی به مطالبه مال الاجاره تا مبلغ پنجاه میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است
ممنون از نکات خوبتون

[france]

ببخشید دوست عزیز در مورد پست اولتون:
رسیدگی به مطالبه مال الاجاره تا مبلغ پنجاه میلیون ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است
ممنون از نکات خوبتون

با سلام

ممنونم.

تا جائیکه بنده اطلاع دارم همان ده میلیون ریال می باشد.

[a@s]

ازتوجیه های غلط بدتر ،توجیه های درست هستند.چراکه که وقتی میخواهیم حقی رانادیده بگیریم به یک حق دیگر استنادمیکنیم.

[france]

املاك و اراضي معارض

در معاملات املاك و اراضي با اسناد معارض مشكلاتي به وجود خواهد آمد كه جبران خسارات ناشي از آن گاه غيرممكن است، كه لازم است خريداران و فروشندگان در معاملات ثبت اسناد و املاك توجه و دقت لازم را داشته باشند كه با مشكل مواجه نشوند.

بدين خاطر مطلب ذيل جهت آشنايي با املاك و اراضي معارض مي آيد.هرگاه نسبت به يك ملك و اراضي اسناد مالكيت متعارض صادر شده باشد، سند مالكيتي كه ثبت آن موخر است، سند مالكيت معارض خواهد بود، كه ادارات و واحدهاي ثبتي مكلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند مقدم را طي بخشنامه يي به دفاتر رسمي حوزه خود ابلاغ و گزارش را بدون هيچ گونه ابهام به هيات نظارت ارسال كنند.

در صورتي كه هيات نظارت يا شوراي عالي ثبت در تجديد رسيدگي وقوع تعارض را محرز بداند اداره ثبت مكلف است كتباً به دارنده سند مالكيت معارض (موخرالثبت) ابلاغ و اخطار كرده كه ظرف دو ماه از تاريخ ابلاغ قانوني، اخطاريه را به دادگاه حقوقي صلاحيت دار محل وقوع ملك فرستاده و گواهي اقامه دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد دريافت كند و اگر دارنده سند مالكيت معارض ظرف دوماه پس از تاريخ ابلاغ اخطاريه به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نكند و گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت محل تسليم و رسيد اخذ نكند، دارنده سند مالكيت مقدم مي تواند گواهي عدم طرح دعوي را از مراجع صالح دريافت و در مدت مزبور تقديم كند و اداره ثبت مكلف است سند مالكيت معارض را نسبت به تعارض، ابطال و در ستون ملاحظات ثبت ملك در دفتر املاك قيد كند و به دارنده سند مالكيت معارض و دفاتر اسناد رسمي حوزه خود پيرو بخشنامه قبلي اعلام كند.

دفاتر اسناد رسمي پس از اطلاع از صدور سند مالكيت معارض نمي توانند معاملات مربوط به آن سند را ثبت كنند و در صورت تخلف و ثبت اين نوع معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتري محكوم مي شوند.در مورد سند مقدم الثبت دفاتر اسناد رسمي مي توانند معاملات مربوط به آن را ثبت كنند و بايد در متن سند قيد كند كه نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده است ولي دارنده سند مالكيت معارض تا وقتي كه حكم نهايي بر ابطال سند مالكيت مقدم صادر نشده است، نمي تواند نسبت به آن معامله كند.

با اينكه دارنده سند مالكيت معارض تا تكليف نهايي سند مزبور در دادگاه حق هيچ گونه معامله يي را نسبت به آن ندارد ولي سند مالكيت مقدم الثبت تا موقعي كه با حكم نهايي دادگاه ابطال نشده است، معتبر و انجام معامله نسبت به آن با قيد سند مالكيت معارض در متن سند مورد معامله بلااشكال است.

براي وادار كردن دقت ماموران ثبت نسبت به اسناد مالكيت و جلوگيري از صدور اسناد مالكيت معارض، مجازات شديدي براي كارمندان متخلف تعيين شده است كه طبق ماده ۷ قانون ثبت؛ كارمندان اداره ثبت كه عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالكيت معارض يا معاملات متعدد بشود در دادگاه اداري مورد تعقيب و انفصال بيش از دو سال يا انفصال ابد با تناسب موضوع محكوم مي شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلف اداري نخواهد شد.

[france]

آشنایی با املاک در رهن

اصولا رهن عقدیست که به موجب آن شخص بدهکار مالی را برای وثیقه به طلب کار می دهد که اصطلاحا رهن دهنده را راهن و طرف مقابل را مرتهن گویند.

آیا فروش ملکی که در رهن بانک قرار گرفته از حیث حقوقی صحیح است؟
فرض کنیم ملکی قبلا به لحاظ اعطای تسهیلات بانکی در رهن بانک قرار گرفته و صاحب ملک پس از ساخت منزل مسکونی قصد فروش آن را دارد و یا اینکه شخصی برای خرید آپارتمان از تسهیلات بانکی استفاده می کند و در ازای مبلغ ده میلیون تومان خانه را به رهن بانک می گذارد آیا حق فروش خانه را دارد؟

پاسخ: اصولا رهن گذاشتن آپارتمان یا ملک از طرف رهن گذارنده (راهن) به پایه و اساس مالکیت او لطمه ای وارد نمی کند و صرف فروش آن با رعایت حقوق مرتهن (رهن گیرنده دراین مثال بانک) منعی ندارد. با این حال باید توجه داشت:

1- فروش ملک یا آپارتمانی که به رهن گذاشته شده بدون اجازه مرتهن (درمثال ما بانک) به شرط حفظ حقوق بانک بلامانع است.

2- هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است و به حقوق مرتهن اشاره شود.

3- پرسش: آیا می توان ملکی را که به مبلغ ده میلیون تومان دررهن بانک است و یکصد میلیون تومان ارزش دارد نسبت به مازاد آن برای آزادی متهم در دادسرا یا دادگاه وثیقه گذاشت؟

دراین جا راهن نمی تواند ملکی را که قبلا در رهن بوده برای آزادی متهم در وثیقه قرار دهد زیرا با این اقدام به حقوق بانک لطمه وارد می آورد مگر اینکه از بانک اجازه بگیرد. زیرا هرگاه متهمی که وثیقه می سپارد و در مواقعی که حضورش در دادگاه ضروری باشد، حاضرنشود با رعایت سایر شرایط قانونی وثیقه مزبور ضبط می شود و چه بسا تحت شرایطی خسارات و ضرر زیان ناشی از جرم نیز از این محل برداشت شود از این رو وثیقه گذاشتن ملک مرهونه نزد مقامات قضایی خالی از اشکال نبوده و با حقوق بانک(مرتهن) منافات دارد.

پرسش: اگر درزمان عقد رهن به مال مورد رهن(عین مرهونه) اضافه شود و زیادتی حاصل آید چه کسی تعلق خواهد داشت؟

پاسخ: چنانچه طرفین عقد رای در قرارداد به این موضوع اشاره ای نکرده باشند و بین آنها قراری در این خصوص گذاشته نشود ثمره و حاصل رهن و زیادتی که ممکن است در آن بوجود آید درصورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است پس اگر فرض کنیم یک راس گاو موضوع عقد قرارداد باشد چنانچه از این گاو حملی به دنیا آید "گوساله ای" این حمل متعلق به راهن خواهد بود ولی اضافه وزن این گاو متعلق به مرتهن خواهد بود.

پس اگر ملکی دارای افزایش قیمت شد این افزایش قیمت متعلق به مرتهن است.

پرسش: آیا با فوت راهن یا مرتهن عقد رهن برهم می خورد؟

پاسخ: با مرگ هریک از طرفین لطمه ای به عقد رهن وارد نمی شود و به اصطلاح عقد منقطع نخواهد شد ولی در صورت فوت مرتهن راهن می تواند، تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که به تراضی او و ورثه معین شود داده شود و در صورت عدم توافق موضوع از طریق دادگاه حل خواهد شد.
پرسش: آیا راهن می تواند در مال رهن داده شده(عین مرهونه) تغییراتی بدهد؟

پاسخ: راهن می تواند دررهن تغییراتی بدهد یا تصرفات دیگری که برای مال مورد رهن لازم باشد به عمل آورد به شرط آنکه منافاتی با حقوق مرتهن نداشته باشد

---------- Post added at 11:49 PM ---------- Previous post was at 11:49 PM ----------

چگونگى تقديم دادخواست در امور مدنى

اصولاً شروع به رسيدگى در دعاوى مدنى در دادگاه عمومى مستلزم تقديم دادخواست است كه در پايان همين مبحث نمونه اى از آن آمده است. هنگام تقديم دادخواست به دادگاه توجه به نكات زير و رعايت آنها موجب سرعت در رسيدگى و احقاق حق و دسترسى آسان به عدالت خواهد شد:
۱- دادخواست بايد به دفتر دادگاهى تقديم شود كه صلاحيت رسيدگى به ادعا را دارد و اگر در نقاطى دادگاه داراى شعب متعدد بود مانند اين كه در يك دادگسترى يك شهرستان پنج شعبه دادگاه عمومى مستقر باشد، در اين حالت دادخواست به دفتر شعبه اول داده خواهد شد.

۲- منظور از دادگاه صالح دادگاهى است كه قانوناً شايستگى و صلاحيت رسيدگى به ادعا را دارد تشخيص اين امر براى مردم عادى و حتى حقوقدانان در پاره اى از موارد مشكل است از اين رو بهتر است قبل از تقديم دادخواست در اين خصوص با اهل فن مشورت به عمل آيد ولى طبق يك قاعده عمومى در دعاوى مدنى اصل بر صلاحيت دادگاه محلى است كه خوانده يعنى طرف مقابل دعوى در حوزه آن دادگاه اقامت دارد.

۳- پس از تقديم دادخواست مدير دفتر دادگاه بايد فوراً آن را ثبت و رسيدى كه در آن نام خواهان،خوانده، تاريخ تسليم دادخواست (روز، ماه، سال) آمده با ذكر شماره ثبت به تقديم كننده دادخواست بدهد و در برگ دادخواست تاريخ تسليم دادخواست را بياورد.

۴- تاريخ رسيد دادخواست به دفتر دادگاه ، تاريخ اقامه دعوى به حساب مى آيد.

۵- اگر دادگاه داراى شعبه هاى مختلف باشد ، مدير دفتر دادگاه پس از ثبت دادخواست آن را جهت ارجاع به يكى از شعب به نظر رئيس شعبه اول يا معاون او خواهد رساند.

۶- در فرم دادخواست بايد:
الف) نام و نام خانوادگى ، نام پدر، سن و شغل خواهان و نشانى او آورده شود. در مورد نشانى بايد توجه داشت كه نشانى به نحوى ذكر شود كه مأمور ابلاغ قادر به ابلاغ اوراق قضايى به آن نشانى باشد.
ب) نام، نام خانوادگى ، شغل و نشانى خوانده به ترتيب بالا.

پ) آن چه كه مورد ادعا است و به اصطلاح خواسته خواهان مى باشد براى مثال مطالبه وجه، تخليه مغازه استيجارى، فسخ معامله، الزام به تنظيم سند رسمى و.‎/‎/ در مورد دعاوى مالى تعيين بهاى خواسته ضرورى است. براى مثال اگر خواسته خواهان خلع يد از ملكى است بايد بهاى ملك را هم بياورد.

ت) تعهدات و جهاتى كه به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه به نحوى كه مقصود او واضح و روشن باشد.

ث) آن چه خواهان از دادگاه درخواست دارد. (براى مثال هنگام اقامه دعوى مبنى بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمى، درخواست دستور موقت جهت منع نقل و انتقال ملك نيز طرح مى شود.)

ج) دلايلى كه خواهان به موجب آن خود را ذيحق مى داند و براى اثبات ادعاى خود به آن استناد مى كند مانند اسناد، شهادت گواهان، نظر كارشناس، معاينه محل و.‎/‎/

چ) چنان چه خواهان براى اثبات ادعايش به گواهى گواهان استناد مى كند بايد اسامى و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحيح معين كند.

ح) امضاى دادخواست توسط خواهان در صورت نداشتن امضا، اثر انگشت او.

۷- اگر خوانده دعوى شخص حقوقى باشد براى مثال شركت سهامى عام.‎/‎/ در ستون خوانده بايد نام شركت آورده شود نه سهامداران شركت.

۸- چنانچه هر يك از خواهان يا خوانده عنوان قيم يا متولى يا وصى يا مديريت شركت و امثال آن را داشته باشند بايد در دادخواست آورده شود و دليل اين امر نيز ضميمه پرونده شود.

۹- چنانچه دادخواست به هر دليلى نقص داشت مدير دفتر دادگاه بايد پس از تكميل پرونده آن را در اختيار دادگاه قرار دهد، از اين رو براى دادخواست هاى ناقص تا قبل از تكميل آنها وقت دادرسى تعيين نخواهد شد و به اصطلاح دادخواست به جريان نخواهد افتاد.

۱۰- اگر دادرسى با دادخواست ناقص شروع شود هر زمان كه دادگاه متوجه اين نقص گرديد بايد جريان دادرسى را متوقف كند و با اشاره به موارد نقص پرونده را جهت تكميل دادخواست به دفتر دادگاه بفرستد.

۱۱- خواهان بايد رونوشت يا تصوير اسناد خود را پيوست دادخواست كند. رونوشت يا تصوير اين مدارك بايد خوانا و مطابق با اصل باشد و اين امر بايد توسط دفتر دادگاه به تأييد برسد. يعنى مطابقت اصل با كپى گواهى شود.

۱۲- اگر سندى به زبان فارسى نباشد علاوه بر رونوشت يا كپى گواهى شده آن بايد ترجمه گواهى شده آن نيز پيوست دادخواست شود.

[france]

چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعا از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.

*تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری کنند که مورد توافق آن ها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

*نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتا بدین نحو است که افرادی که در صدد فروش املاک خود هستند:

- یا مستقیما به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آن ها بیان می کنند.

- یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلام نظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد. بنابراین نقش آن ها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.

در مورد دسته دوم، اصولا شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها وارد گفت‌وگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین آن ها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آن ها باشند معرفی می کنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل های فوق را به آن ها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در تنظیم آن ها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است)، به آژانس های املاک ارایه می کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

*دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتا خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز است.

بعضی از مشاورین املاک دراین مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آن ها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

*دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.

همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

*نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟

به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

پاسخ: اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می شوند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست.

نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالیکت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارایه می شود.

اجاره نامه
الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل کار.....................
تلفن تماس.................. وکالتا طبق وکالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دا رنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یک دستگاه/یک باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالکیت چاپی به شماره .............جزء پلاک ثبتی............بخش..............صفحه.. .............دفتر..................مشتمل بر................
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.......... و سایر لوازم و ملحقات مربوطه که قبلا به رویت مستاجر رسیده است.

5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ریال که به قرار ماهی .........ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام کند.
تبصره: مبلغ .........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طی چک........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.

و: شروط و توضیحات:
1- مورد اجاره صرفا جهت سکونت مستاجر و خانواده اش که جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...
16- توضیحات:...............................
امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد یک
امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاک
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:

*مبایعه نامه
یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1- طرفین معامله:
1-1: فروشنده:........... فرزند:............
دارای شناسنامه شماره:...........صادره از:.............
ساکن نشانی:.................تلفن:............. ....
2-1: خریدار:.............. فرزند:...................
دارای شناسنامه شماره:................ صادره از:............
ساکن نشانی:................. تلفن: ...................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریدار است.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:..................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ریال ، معادل..........تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود:
1-3: مبلغ..............ریال، معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله ..................نقدا.............طی....... ...فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار کرد.
2-3: مبلغ ...............ریال، معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3: مبلغ .................ریال، معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ............. .
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.

ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.
2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ / / 13 است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ...... واقع در ...........برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال هستند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوق الذکر تسلیم کند به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور است.

5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را کسر کرده و باقیمانده را به وی مسترد کند.

7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه کند.

تبصره: چهانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعا یا کلا ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل کند که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار کرد که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.

10-4: هر گاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملا نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت کند و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبران کند.

11-4: متعاملین بر اساس آیه شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام کنند.

12-4: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.

این مبایعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله کرده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................

پی نوشت:
1- در صورت معامله املاک ثبت شده ( املاکی که دارای سند مالکیت هستند)، باید لزوما این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور).
2- ثمن بخس: قیمت کم./06/120

[france]

توقیف دیه و برداشت مهریه از آن

*برابر قانون، دیه مالی است که در شرع برای جنایت تعیین شده است. در قانون مجازات اسلامی از دیه به عنوان یکی از مجازات های پنجگانه نام برده شده گرچه دیه مجازات است اما ماهیت آن دین است و با فوت مقصر و محکوم علیه ساقط می شود و از ورثه و یا از دارئی او مطالبه خواهد شد. از طرفی شخصی که دیه بر او استقرار پیدا می کند این دیه در واقع مال او محسوب و با فوت او در حکم اموال به جای مانده از میت محسوب می شود و طبق قانون ارث بین ورثه تقسیم خواهد شد. حال با این مقدمه به بررسی نحوه برداشت مهریه از طریق توقیف دیه می پردازیم.

فرض کنیم زوج جوانی در حادثه رانندگی فوت می کند و ورثه اش عبارت اند از یک پسر و یک دختر و پدر و همسر که در این حالت سهم پدر یک ششم و همسر یک هشتم و مازاد ترکه، که باید بین فرزندان، (پسر دو برابر دختر) تقسیم شود.

حال این سئوال پیش می آید که آیا همسر می تواند جهت مطالبه مهریه اش از دیه متوفی برداشت کند؟ برای پاسخ به این پرسش باید دید که آیا دیه جزو ترکه (اموال به جا مانده از متوفی) به حساب می آید یا خیر؟

اگر دیه را جزء اموال به جا مانده از متوفی محسوب کنیم و به بیان دیگر دیه را در حکم مال مقتول بدانیم پس از پرداخت بدهی های متوفی مابقی دیه را ورثه مانند سایر اموال به ارث می برند و چون مهریه زن نیز بر عهده شوهرش بوده و دین است و اصولا دین ممتاز به حساب می آید با فوت زوج، همسرش می تواند دیه را که در حکم ماترک است بابت مهر خود قبل از تقسیم آن بین وارث به عنوان سهم الارثی توقیف کند. اما اگر دیه را خسارت ناشی از جرم تلقی کنیم از آنجا که زیان به ورثه مقتول وارد آمده و نه به متوفی، بنابراین به دارایی متوفی چیزی اضافه نمی شود تا ماترک محسوب شود و همسر متوفی نمی تواند آن را توقیف کند. در حال حاضر عقیده غالب نظر اول است یعنی دیه در حکم مال متوفی بوده و جزء ترکه محسوب می شود و طلبکاران متوفی از جمله همسرش می توانند آن را توقیف و طلب خود را از آن وصول کنند.

پرسش: زوجه یا هر طلبکار دیگر چگونه می تواند دیه را به نفع خود توقیف کند؟
پاسخ: زوجه از جمله ورثه محسوب می شود و برای دریافت سهم الارث خود از دیه باید به واحد اجرای احکام دادسرایی که حکم دیه را اجرا می کند مراجعه کند. اما برای مطالبه مهریه اش باید به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست تقدیم کند و اگر قصد توقیف دیه را دارد باید درخواست تامین خواسته نیز بکند.

چنانچه مهریه زوجه وجه رایج باشد این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود و چنانچه دلیل رابطه زوجیت با متوفی سند رسمی باشد (عقد نامه محضری) برای توقیف و تامین خواسته، زوجه نیاز به پرداخت خسارت احتمالی هم ندارد.

پرسش: چنانچه مبلغ دیه کمتر از مهریه باشد آیا زوجه می تواند برای مطالبه بقیه مبلغ به ورثه دیگر متوفی مراجعه کند؟

پاسخ: اگر سایر وراث ترکه را بپذیرند و در صورت عدم کفایت دارایی به جا مانده از متوفی (ترکه) مسوول پرداخت مازاد به زوجه هستند.

[france]

نفقه و چگونگی طرح دادخواست

تعریف نفقه زوجه:
نفقه عبارت است از تامین هزینه زندگی زن که شامل خانه، اثاثیه منزل، غذا، لباس، دارو و درمان از زمان عقد دایم که بر عهده زوج است.
نفقه در قانون مدنی این گونه تعریف شده است:

مطابق قانون مدنی ایران: نفقه عبارت است از همه نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت از قبیل مسکن، البسه، اثاث منزل و هزینه های درمانی و بهداشتی و خادم در صورت عادت یا احتیاج به واسطه نقصان یا مرض.

چگونگی محاسبه میزان نفقه:
ضابطه موجود در تعیین میزان نفقه، بر مبنای شوونات خانوادگی زن، عرف و عادت ساکنان هر منطقه و وضع مالی مرد، است و در صورت عدم توافق زوجین در میزان نفقه، دادگاه به تعیین میزان آن اقدام می کند.

شرایط پرداخت نفقه:
به محض این که عقد ازدواج صورت پذیرفت و زوجین زندگی زناشویی خود را آغاز کردند، شوهر مکلف به پرداخت نفقه است. البته زوجه در صورتی مستحق نفقه است که از همسر خود تمکین کند.

تمکین به معنای اطاعت زن از شوهر در ادای وظایف زوجیت، حسن معاشرت و سکونت در منزل شوهر است. به زنی که از همسرش در مفهوم خاص و عام اطاعت نکند، ناشزه گویند.

ماده 1108- هر گاه زن بدون مانع مشروع از ادای وظایف زوجیت امتناع کند، مستحق نفقه نخواهد بود.

ترک منزل از ناحیه زوجه و تعلیق نفقه:
زوج وظیفه دارد که در حد توانش منزلی مستقل و متناسب با شوونات زوجه فراهم کند. حال اگر این منزل از جنبه شوونات اجتماعی مطابق حال زن باشد ولی به سر بردن در آن منزل موجب شود که احتمال ضرر و زیان شرافتی یا بدنی ( آزار و اذیت) زوجه برود، خروج وی از منزل "نشوز و عدم اطاعت" محسوب نمی شود و نفقه تا زمان برطرف شدن مشکل به وی تعلق خواهد گرفت.

ماده 1114 قانون مدنی- زن باید در منزلی که شوهر تعیین می کند، سکنی کند مگر آنکه اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.

ماده 1115 قانون مدنی- اگر بودن با شوهر در یک منزل متضمن خوف ضرر بدنی یا مالی یا شرافتی برای زن باشد، زن می تواند مسکن علیحده اختیار کند و در صورت ثبوت مظنه ضرر مزبور، محکمه حکم بازگشت به منزل شوهر نخواهد داد و مادام که زن در بازگشتن به منزل مزبور معذور است نفقه بر عهده شوهر خواهد بود.

ضمانت اجرای عدم پرداخت نفقه
زنی که همسرش از پرداخت نفقه به وی خودداری می کند، هم می تواند شکایت کیفری کند و هم می تواند دادخواست حقوقی ارایه کند.

شکایت کیفری:
زن در یک برگ عادی شکایت خود را نوشته و آن را به دادگاه ارائه می دهد. در این صورت به شکایت وی خیلی سریع رسیدگی می شود و در صورت اثبات ادعا مرد به مجازات تعزیری محکوم خواهد شد مربوط به زمان حال از طریق کیفری قابل مطالبه و نفقه البته لازم به ذکر مربوط به گذشته با ارایه دادخواست حقوقی قابل پرداخت است که نفقه ماده 642- هر کس با داشتن استطاعت مالی نفقه زن خود را در صورت تمکین ندهد یا از تادیه نفقه سایر اشخاص واجب النفقه امتناع کند، دادگاه او را از سه ماه و یک روز تا پنج ماه حبس محکوم می کند.

جرم مستمر:
نفقه از جمله جرایم مستمر به شمار می رود یعنی از آن گونه جرایمی است که در صورت عدم پرداخت به دفعات قابل شکایت کیفری است مثلا اگر نفقه مرداد ماه پس از شکایت کیفری از شوهر اخذ شد ولی او از پرداخت نفقه ماه بعد خودداری کرد، زن می تواند مجددا شکایت ترک انفاق کند. به همین لحاظ بزه ترک انفاق جرم مستمر محسوب می شود و با گذشت شاکی، پرونده بسته می شود.

دادخواست حقوقی مطالبه نفقه:
چنانچه زنی بخواهد نفقه ایام گذشته خود را طلب کند، فقط با ارایه دادخواست حقوقی می تواند آن را دریافت کند.

نحوه ارایه دادخواست حقوقی:
زوجه پس از خرید دو نسخه دادخواست باید خواسته خود را در آن ها قید کند و چون دعوای نفقه مالی است به میزان مبلغ مورد مطالبه تمبر الصاق و آن را به دادگاه خانواده تقدیم کند.
وی می تواند در دادخواست خود هزینه دادرسی را نیز مطالبه کند. در صورت عدم توانایی مرد به پرداخت نفقه و یا اینکه به هیچ طریق نتوان مرد را مجبور به پرداخت نفقه کرد و یا مالی هم از او بدست نیاید که از آن محل نفقه زن پرداخت شود زن می تواند دادخواست طلاق تنظیم کند.

نحوه محاسبه میزان تمبر:
اگر مثلا میزان نفقه مورد مطالبه 100 هزار تومان باشد، هزینه تمبر آن 1500 تومان است یعنی 5/1 درصد از کل مبلغ نفقه، بنابراین روش محاسبه هزینه تمبر به این صورت است که : خواسته × یک و نیم صدم: حاصل میزان مبلغ لازم برای ابطال تمبر است. 1500=یک و نیم صدم×1000

عجز از پرداخت هزینه تمبر:
اگر زنی توان هزینه تمبر را نداشت، می تواند ضمن دادخواست مطالبه نفقه، دادخواست اعسار( دادخواست عجز از پرداخت نفقه) را ارایه دهد و شهود خود را معرفی کند که در صورت اثبات، از پرداخت هزینه دادرسی معاف می شود.

نفقه در مدت عقد و قبل از ازدواج
در مدت فاصل میان عقد و انجام ازدواج، نفقه ای به زن تعلق نمی گیرد مگر اینکه زن جهت شروع به زندگی اعلام آمادگی کرده باشد ولی مرد از بردن همسرش خودداری کند که در این صورت زن مستحق دریافت نفقه است. در این صورت زوجه باید بتواند ادعای خود را ثابت کند یعنی یا باید به نزدیکترین مجتمع قضایی محل سکونت خود مراجعه، سه برگ اظهارنامه دریافت و آمادگی خود را اعلام کند یا اینکه چند نفر را به شهادت بگیرد و استشهادیه ای تنظیم کند.

نفقه زوجه در زمانی که وی تمکین را منوط به پرداخت مهریه کرده است:
به زنی که بعد از عقد، شروع به زندگی زناشویی و رفتن به خانه شوهر را منوط به پرداخت مهریه کند، نفقه تعلق می گیرد و مرد مکلف است نفقه وی را بپردازد.

ماده 1085 قانون مدنی- زن می تواند تا مهر به او تسلیم نشده، از ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند مشروط به اینکه مهر او حال باشد و این امتناع مسقط حق نفقه نخواهد بود.

نحوه پرداخت نفقه پس از طلاق:
در طلاق رجعی در زمان عده ( سه ماه و 10 روز پس از ثبت طلاق)، مرد باید به همسرش نفقه بپردازد و اگر طلاق به لحاظ عدم تمکین و عدم اطاعت زوجه صادر شده باشد، نفقه ای به وی تعلق نمی گیرد. در طلاق بائن و در فسخ نکاح نیز نفقه ای به زن پرداخت نمی شود.

ماده 1109 قانون مدنی- نفقه مطلقه رجعیه در زمان عده بر عهده شوهر است مگر اینکه طلاق در حال نشوز واقع شده باشد لیکن اگر عده از جهت فسخ نکاح یا طلاق بائن باشد، زن حق نفقه ندارد مگر در صورت حمل از شوهر خود که در این صورت تا زمان وضع حمل نفقه خواهد داشت.

نفقه در عده وفات
به موجب اصلاحی سال 1381 قانون مدنی- در عده وفات نفقه زن در صورت مطالبه از اموال کسانیکه پرداخت نفقه به عهده آن ها است تامین می شود.

نفقه زوجه در صورت صغیر بودن زوج:
با توجه به اینکه طفل صغیر تحت ولایت پدر و پدر بزرگ پدری خود است، پرداخت نفقه به عهده پدر است. در صورت فوت پدر یا حجر او، ولایتش ساقط می شود و به عهده پدر بزرگ پدری خواهد بود. اگر صغیر ولی خاص نداشته باشد، برای وی نصب قیم می شود و نفقه زوجه وی را ولی خاص و در صورت نبودن او، قیمی که دادگاه تعیین می کند نفقه را پرداخت خواهد کرد.

نفقه وجه در صورت مجنون بودن زوج:
این مورد نیز همان شرایط مورد قبلی را دارد یعنی در صورت نبودن ولی خاص برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آن ها متصل به زمان صغر آن ها بوده و ولی خاص نداشته باشند، دادگاه نصب قیم می کند تا اداره اموال او را بر عهده بگیرند.

نفقه زوجه در صورت غایب مفقود الاثر بودن زوج:
در این خصوص زوجه به دادگاه مراجعه کرده و حاکم شرع نیز از اموال غایب به قدر نفقه در اختیار زوجه قرار خواهد داد.

نفقه در عقد موقت (صیغه):
در صورتی که زنی به عقد موقت مردی در آید و به زبان عامیانه صیغه وی شود، نفقه به وی تعلق نمی گیرد مگر اینکه آنان توافق به پرداخت نفقه کرده باشند.

ماده 1113- در عقد انقطاع، زن حق نفقه ندارد مگر این که شرط شده یا آن که عقد مبنی بر آن جاری شده باشد.

پی نوشت:
1- ماده 1107 قانون مدنی- اصلاحی سال 1381
2- ماده 1206 : زوجه در هر حال می تواند برای نفقه گذشته خود اقامه دعوی کند و طلب او از بابت نفقه مزبور طلب ممتاز بوده و در صورت افلاس یا ورشکستگی شوهر، زن مقدم بر غرما (طلبکاران) خواهد بود ولی اقارب فقط نسبت به آتیه می توانند مطالبه نفقه کنند.
3- ماده 1111: زن می تواند در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه به محکمه رجوع کند. در این صورت محکمه میزان نفقه را معین و شوهر را به دادن آن محکوم خواهد کرد.
4- ماده 1112: اگر اجرای حکم مذکور در ماده قبل ممکن نباشد، مطابق ماده 1129 رفتار خواهد شد.
5- ماده 1129- در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه و عدم اجرای حکم محکمه و الزام او به دادن نفقه زن می تواند برای طلاق به حاکم رجوع کند و حاکم شوهر را اجبار به طلاق می کند. همچنین است در صورت عجز شوهر از دادن نفقه.
6- ماده 1148- در طلاق رجعی برای شوهر در مدت عده حق رجوع است.
7- ماده 1151- عده طلاق و عده فسخ نکاح سه طهر است مگر اینکه زن با اقتضای سن عادت زنانگی نبیند که در این صورت سه ماه است.
8- طلاق بائن طلاقی است که مرد حق رجوع ندارد- طلاق قبل از نزدیکی- طلاق یائسه- طلاقی که به درخواست زوجه باشد و زن به عوض ( مانند مهریه بذل شده و ...) رجوع نکرده باشد و در سه طلاقه.
9- فسخ نکاح که به لحاظ جنون یا عیوبی مانند جزام- زمین گیری- برص- قرن- نابینایی از دو چشم زن صورت می پذیرد.
10- زمان صغر یعنی از بدو تولد یا دوران کودکی جنون وجود داشته است.
11- ولی خاص یعنی پدر- پدر بزرگ پدری- وصی تعیین شده از ناحیه پدر و پدر بزرگ پدری./06/125

[france]

منشور حقوق شاکی و متهم در دادسرا

حقوق شهروندی در کشور ما اصطلاح جدیدی است که خیلی زود وارد ادبیات حقوقی نیز شده است.بدون آنکه خواسته باشیم تعریفی از این اصطلاح ارایه دهیم وبه ابعاد اجتماعی و حقوقی آن بپردازیم ضروری می دانیم تا با زبان ساده به نکاتی درخصوص حفظ حریم حقوق شکات و متهمین اشاره کنیم. رعایت این حقوق هم از سوی قضات ومراجع انتظامی و هم سایر وابستگان و مرتبطین با پرونده های قضایی لازم و ضروری است تا هم به کشف واقع و هم به رسیدگی ها و دادرسی عادلانه و بی طرفانه امیدوار باشیم و راه را برای رسیدگی های خودسرانه و غیرقانونی ببندیم و به جلوگیری از اطاله جریان دادرسی کمک کنیم. مطابق ماده 100 قانون برنامه چهارم توسعه دولت موظف است به منظور ارتقای حقوق انسانی، استقرار زمینه های رشد و تعالی و احساس امنیت فردی و اجتماعی در جامعه و تربیت نسلی فعال، مسوولیت پذیر، مومن، رضایت مند و..."منشور حقوق شهروندی" را مشتمل بر محورهای پرورش عمومی قانون مداری و رشد فرهنگ نظم و احترام به قانون وآیین شهروندی و ... تنظیم کند که به نظرمی آید برای نیل به این اهداف آموزش حقوق شهروندی و تبیین مفاهیم آن در بخش امری اجتناب ناپذیر باشد.

1-حقوق شاکی در مرحله تحقیقات مقدماتی
-شاکی خصوصی حق دارد ضرر و زیان ناشی از جرم را مطالبه کند و مدارک و دلایل مربوط را تحویل مرجع تعقیب داده تا پیوست پرونده کیفری شود.
-هرگاه دادگاه متهم را مجرم تشخیص دهد مکلف است ضمن صدور حکم جزایی حکم ضرر و زیان مدعی خصوصی را نیز طبق دلایل و مدارک صادر کند.
-قضات و ضابطان دادگستری نمی توانند به بهانه این که متهم مخفی شده یا معین نیست یا دسترسی به او مشکل است تحقیقات خود را متوقف سازند.
-شاکی حق دارد در صورت ذینفع بودن قاضی در پرونده یا وجود قرابت بین متهم و قاضی یا خودش با قاضی از او بخواهد که رسیدگی را متوقف و به قاضی بی طرف دیگری واگذار کند.

-شکایت شاکی از جهات قانونی برای شروع به تحقیقات است. اما صرف شکایت شاکی بدون وجود دلایل کافی مجوزی برای دستگیری و بازداشت دیگری نمی شود.

-شکایت برای شروع به رسیدگی کافی است و قاضی نمی تواند از انجام آن خودداری کند.

-اگر شاکی نتواند متهم را معین کند قاضی مکلف به رسیدگی است. قضات ذی ربط و ضابطان دادگستری موظفند همه وقت شکایت کتبی یا شفاهی را بپذیرند.

-اگر شاکی محجور باشد(صغیر، غیررشید، مجنون) و به سرپرست قانونی او دسترسی نباشد و تعیین قیم نیز موجب از دست رفتن فرصت شود مقام قضایی خود امر جزایی را تعقیب و اقدامات لازم را برای جلوگیری از فرار متهم به عمل می آورد.

-شاکی حق دارد هنگام تحقیقات، گواهان خود را معرفی و دلایل اثبات ادعایش را اظهار کند.

اصولا شاکی حق دارد از صورت جلسه تحقیقات مقدماتی رونوشت بگیرد.
-شاکی می تواند ضرر و زیان خود را با ارایه دلیل قبل از صدور حکم با تقدیم درخواست تامین خواسته تصمین کند.

شاکی حق دارد هنگام معاینه محل یا تحقیقات محلی حاضرشود.
اموال مسروقه یا اشیایی که به واسطه ارتکاب جرم به دست آمده یا هرنوع مالی که در جریان تحقیقات توقیف شده باید به کسی که مال از او سرقت رفته یا اخذ شده به دستور قاضی بازگردانده شود.

2-حقوق متهم در مرحله تحقیقات مقدماتی
-کشف و تعقیب جرم و انجام تحقیقات و بازداشت متهم باید مطابق مقررات قانون باشد.

-قبل از اثبات بزهکاری و صدور حکم قطعی هیچ کس مجرم تلقی نمی شود و در پناه اصل برائت مبری از ارتکاب جرم است مگر آن که خلاف آن ثابت شود.
-با فوت متهم ورثه و بستگان او هیچ گونه مسوولیتی در قبال اعمال او ندارد مگر در خصوص ضرر و زیان وارده به دیگران که در این حالت چنان چه ورثه اموال به جا مانده از او را بپذیرند(ترکه) مسوولیت مالی دارند.(مانند دیه صدمات وارده به شاکی.)

-هرگاه متهم قبل از صدور حکم قطعی به جنون مبتلا شود تا زمان درمان و بهبودی کامل تعقیب نمی شود.

-برای ارتکاب یک عمل نمی توان دو مرتبه شخص را محاکمه کرد. درجرایم قابل گذشت(مثل ترک انفاق، فحاشی و..) با گذشت شاکی دیگر نمی توان متهم را تعقیب کرد.

-بازداشت متهم بیش از 24 ساعت و بدون تفهیم اتهام ممنوع است.

ضابطان دادگستری حداکثر 24 ساعت می توانند متهم را تحت نظر نگهداری کنند و در اولین فرصت باید مراتب را به اطلاع مقام قضایی برسانند و این 24 ساعت هم فقط در جرایم مشهود قابلیت اعمال دارد.

-تفتیش منزل، محل کسب و کار و جلب اشخاص در جرایم غیر مشهود توسط ضابطان دادگستری ممنوع است و باید با اجازه مقام قضایی باشد.

-تحقیق در جرایم منافی عفت توسط ضابطان دادگستری ممنوع است مگر این که جرم مشهود باشد.

-اگر متهم در زمان ارتکاب جرم مجنون باشد پس از کسب نظرپزشک قانونی و در صورت ضرورت به مراکز درمانی منتقل می شود.

-نمی توان به بهانه کشف جرم با تفتیش و بازرسی منازل به حقوق اشخاصی ساکن درآن لطمه وارد کرد. بازرسی درمواردی به عمل می آید که دلایل کافی برای کشف جرم یا متهم و آلات داده است جرم درآن محل وجود داشته باشد.
-بازرسی و تفتیش در روز به عمل می آید و هنگام شب درصورتی انجام می گیرد که ضروری باشد. تشخیص این امر با قاضی است که باید با دلایل و ذکر آن درپرونده صورت گیرد نه ضابطان دادگستری.

-اوراق و نوشته ها و سایر اشیای متعلق به متهم فقط آن چه که مربوط به جرم است قابل بررسی است.

-احضار متهم درصورت وجود دلایل کافی، صرفا با احضار نامه به عمل می آید نه با تلفن یا سایر وسایل.

-اصولا نمی توان قبل از احضار متهم او را جلب کرد.

-جلب متهم در روز به عمل می آید به استثنای موارد فوری.

-متهم بلافاصله پس از جلب یا حداکثر 24 ساعت پس از آن باید توسط قاضی تفهیم اتهام شود.

-پس از اخذ مشخصات متهم اولین سوال از او تفهیم اتهام و دلایل مربوط به آن است.

-پرسش ها از متهم باید مفید ومربوط به اتهام باشد نه کلی یا تلقینی.

-رعایت موازین شرعی در تحقیق از متهمین زن ضروری است.

-متهم حق دارد خودش پاسخ پرسش ها را بنویسد.

-سکوت و عدم پاسخ به پرسش های بازجویان یا مقام قضایی حق متهم است.

-داشتن وکیل و دسترسی به وکیل به انتخاب متهم از حقوق اولیه اوست.
-اظهار یا اقرار یک متهم دلیل بر توجه اتهام نسبت به دیگری نیست و صرف اقرار متهم نسبت به شخص ثالث مجوز احضار، جلب یا تفهیم اتهام نیست.

-قرار تامین صرفا برای حضور به موقع متهم و در دسترس بودن اوست نه مجازات او.

-تحقیق یا شکنجه متهم به هر نحو ممنوع بوده و اقاریر به دست آمده از طریق شکنجه فاقد ارزش شرعی و قضایی است.

-بازداشت قانونی متهم صرفا در زندان صورت می گیرد نه در کلانتری ها یا سایر اماکن.

-اگر تحقیق از متهم پس از بازداشت او ضرورت داشته باشد صرفا در زندان و با رعایت تشریفات مربوط و به دستور قاضی صورت می گیرد نه در اماکن دیگری، قرار دادن متهم در اختیار ضابطان جهت تکمیل تحقیقات در کلانتری ها و ..
فاقد مجوز قانونی است.

-خواستن متهم از کفیل یا وثیقه گذار جز درمواردی که برای انجام تحقیقات ضروری است غیرقانونی است.

-کلیه تصمیمات به ویژه قرارها باید به متهم ابلاغ و تفهیم شود.

-اگر تصمیم مقام قضایی قابل اعتراض است این موضوع باید به متهم تفهیم شود.

-خانواده متهم باید از سرنوشت او مطلع شود.

-متهم یا وکیل او حق دارد از گواهان خود یا طرف مقابل پرسش های لازم را به عمل آورد.

[france]

چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاورین املاک

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعا از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهی از مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.

*تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری کنند که مورد توافق آن ها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.

بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.

لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و ... تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

*نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتا بدین نحو است که افرادی که در صدد فروش املاک خود هستند:

- یا مستقیما به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آن ها بیان می کنند.

- یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلام نظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد. بنابراین نقش آن ها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.

در مورد دسته دوم، اصولا شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها وارد گفت‌وگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین آن ها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آن ها باشند معرفی می کنند.

اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل های فوق را به آن ها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در تنظیم آن ها از افرادی آشنای به مسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است)، به آژانس های املاک ارایه می کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.

*دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتا خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز است.

بعضی از مشاورین املاک دراین مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر آن ها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.

*دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.

همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

*نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید.

مساله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟

به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

پاسخ: اصولا قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می شوند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست.

نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.

در صورتی که فروشنده دارای سند مالیکت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتما این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارایه می شود.

اجاره نامه
الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند........... دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل کار.....................
تلفن تماس.................. وکالتا طبق وکالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دا رنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یک دستگاه/یک باب.............واقع در .........به مساحت ..............موضوع سند مالکیت چاپی به شماره .............جزء پلاک ثبتی............بخش..............صفحه.. .............دفتر..................مشتمل بر................
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.......... و سایر لوازم و ملحقات مربوطه که قبلا به رویت مستاجر رسیده است.

5- اجاره بها: در تمام مدت مبلغ ........... ریال که به قرار ماهی .........ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تادیه شود و در صورت تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستاجر، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام کند.
تبصره: مبلغ .........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرض الحسنه نقدا/طی چک........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.

و: شروط و توضیحات:
1- مورد اجاره صرفا جهت سکونت مستاجر و خانواده اش که جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستاجر است و ...
16- توضیحات:...............................
امضا موجر امضا مستاجر امضا شاهد یک
امضا شاهد دو امضا و مهر مشاور املاک
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:

*مبایعه نامه
یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1- طرفین معامله:
1-1: فروشنده:........... فرزند:............
دارای شناسنامه شماره:...........صادره از:.............
ساکن نشانی:.................تلفن:............. ....
2-1: خریدار:.............. فرزند:...................
دارای شناسنامه شماره:................ صادره از:............
ساکن نشانی:................. تلفن: ...................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارت است از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ که فروشنده به رویت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریدار است.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت است از:..................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ............. مورد معامله .................مبلغ.................ریال ، معادل..........تومان و به ترتیب زیر از وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت که از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می شود:
1-3: مبلغ..............ریال، معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمن معامله ..................نقدا.............طی....... ...فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار کرد.
2-3: مبلغ ...............ریال، معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3: مبلغ .................ریال، معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ............. .
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی اعتباری معامله شده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار کند و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.

ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.
2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال مورخ / / 13 است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ...... واقع در ...........برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال هستند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوق الذکر تسلیم کند به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله ( به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور است.

5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبران خسارت تاخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را کسر کرده و باقیمانده را به وی مسترد کند.

7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه کند.

تبصره: چهانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند، فروشنده هیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهد داشت.

8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعا یا کلا ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل کند که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی ( موضوع بند 2-4) به نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.

9-4: فروشنده اقرار کرد که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله نیست.

10-4: هر گاه مبیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری که عملا نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت کند و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبران کند.

11-4: متعاملین بر اساس آیه شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام کنند.

12-4: تادیه مالیات ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین است.

این مبایعه نامه با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله کرده و با قبول اسقاط کافه خیارات خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قایم مقام قانونی لازم الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................

پی نوشت:
1- در صورت معامله املاک ثبت شده ( املاکی که دارای سند مالکیت هستند)، باید لزوما این معامله در دفاتر اسناد ثبت شود تا از نظر مقررات انتقال واقع شده باشد. (ماده 22 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور).
2- ثمن بخس: قیمت کم./06/120